法定地上権1 - 憲法・民法・行政法と行政書士

法定地上権

行政書士試験のための
《ケーススタディ》

Ａは自分の土地に家を建て、自己名義で保存登記をしている。

ところが家を建てる際の銀行融資に伴う土地についての抵当権が実行されてしまい
土地の所有権がＢに移転してしまった。

Ａは、家を取り壊さなければならないか？

まず、「土地の売買」によって土地の所有権が移転した場合を考えよう。

例えば、Ｃが、Ｄから土地を賃借し、その土地上にＣが家を建てて住んでいたところ
Ｄがその土地をＥに売却してしまい、Ｅが移転登記をした場合、
家は取り壊さなければならないだろうか？

Ｅが「あなたに土地を貸さないから、家を取り壊して明け渡してくれ」
と言ってきた場合、従う以外に方法ないのか？

これについては、
家は賃借されていたわけだから、賃借権によって第三者に対抗できるか？
ということが問題になる。

もちろん賃借権は「債権」であるから、賃貸人に対しては主張できても
第三者には主張することはできない。
（債権は第三者対抗力を持たないのが原則）

ただし民法605条には例外的な規定がおかれている。
「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」

つまり、賃借権の登記がされていれば、新たな土地所有者に対抗できるということ。

さらに借地借家法10条には以下の規定がある。
「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」

これは借地権登記がない場合でも、
借地上に建物を有し、「自分が所有者であるという登記」があれば第三者対抗力がある、
ということを規定している。

要するに、建物を残すための第三者対抗力要件には
　・借地権の登記
　・借地上の自己の家に自己名義の登記
の２つがあるということ。

よって、土地が売買によって第三者に移転し、その登記がなされる前に
上記いずれかの登記がなされていれば、家は取り壊さずにすむことになる。

では、自分の土地の上に家を建てている場合はどうなるか？

自分の土地に自分の家の賃借権を設定することは認められていない。

では、上記ケースのように土地が抵当権実行によって第三者に所有権が移転した場合は
家は取り壊すしかないのだろうか？

この場合に、民法は特別の保護規定を置いている。
それが「法定地上権」。

「土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。」（民法388条）

つまり、
「はじめから（抵当権設定時に）土地上に家があり、土地も家も同一人の所有である」
ことを大前提として、抵当権の実行によって土地と建物の所有権が別になった場合には
法定地上権が成立する（家は取り壊さずにすむ）ということ。

法定地上権が成立すれば、
新たな土地所有者と地上権者は当事者関係であるから「登記は不要」であり、
その賃料については裁判所が定めてくれることになる。

（・建物が老朽化したので新築した場合、
　・第1順位抵当権設定時に土地と建物の所有者が別であり
　　第2抵当権設定時には同一、そして第2抵当権が実行された場合、
　など様々なケースで法定地上権の成立要件が判例で示されているので
　それについては法定地上権、法定地上権の条文のページで確認方。）

また、当該土地がさらに第三者に譲渡され所有権が移転した場合は、
第三者対抗要件として法定地上権の登記が必要になることにも注意が必要である。

上記ケースの場合、家を建てるために土地に抵当権を設定したのであれば
「はじめから（抵当権設定時に）土地上に建物がある」という要件を満たさず
法定地上権は成立しない。

よって、もしＢが、家を取り壊した上での明け渡しを要求した場合は
Ａはそれに従わなければならない。