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賃貸借の基本条文 （民法）
賃貸借
［民法601条］
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることをことを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
〈ポイント〉
- 賃貸借は、有償、双務、諾成契約。
- 賃貸借の効力の発生は、物の引渡し時ではなく、契約時である。
［民法604条］
賃貸借の存続期間は、20年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は20年とする。
２ 賃貸借の存続期間は更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から20年を超えることができない。
賃貸借の効力
［民法605条］
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。
〈ポイント〉
- 賃貸借権の登記により、不動産の譲受人に賃借権を対抗できる。
- 土地の譲受人は、その土地の賃借人に対して賃貸人たる地位を主張するためには
登記が必要となる。 - 賃借権の設定された不動産を、賃貸人である所有者が譲渡する場合、
賃借人の承諾は不要。
賃借物の修繕、必要費、有益費
［民法606条］
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２ 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
［民法605条］
賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
［民法607条］
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求できる。
２ 賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、大第196条第2項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
賃借権の譲渡、転貸
［民法612条］
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約を解除することができる。
〈 判例 〉
- 賃借人が、賃貸人に無断で賃借権を譲渡・転貸したとしても、信頼関係が破壊されると認められない特段の事情があれば、賃貸人は当該賃借契約を解除することができない。
（最判昭28．9.25） - 賃貸人が交代した場合には、敷金についての権利義務関係は新賃貸人に継承される。
（最判昭48.2．2） - 賃借人が交代した場合は、特段の事情がない限り、敷金返還請求権は新賃借人に継承されない。
（最判昭53.12．22） - （賃借権が設定された不動産を譲渡する場合）賃借人の承諾は不要である。
（最判昭46.4．23）
［民法613条］
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
２ 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
〈 判例 〉
- 賃貸人と賃借人が賃貸借を合意解除しても、賃貸人は解除をもって転借人に対抗することができない。
（最判昭9．3.7） - 賃借権の除と又は転貸を承諾しない家屋の賃貸人は、賃貸借契約を解除しなくても、譲受人又は転借人に対してその明渡しを求めることができる。
（最判昭26.5．31） - 賃料の延滞を理由として賃貸借を解除するには、賃貸人は賃借人に催告すれば足り、転借人にその支払いの機会を与える必要はない。
《 賃貸人の承諾がある場合の賃借権譲渡・転貸 》
- 賃借権譲渡の場合、契約関係から賃借人は離脱し、賃貸人と賃借権の譲受人の間に新たな賃貸借契約が結ばれる。
- 転貸の場合、「賃貸人と賃借人」、「賃借人と転借人」という２つの契約が併存する形となる。
賃貸人と転借人の間に直接の契約関係はないが、転借人は、賃貸人に直接に義務を負わなければならない。
- 賃借人の不払いを理由に、賃貸人が転借人に賃借料の支払いを請求した場合、
転借人は、賃借人への前払をもって賃貸人に対抗することはできない。 - 賃貸人と賃借人が、賃貸借契約を合意解除しても、
賃貸人はそれを転借人に対抗することはできない。 - 賃貸人と賃借人の賃貸借契約が終了しても、
賃貸人はそれを転借人に対抗することはできない。 - 賃借人の債務不履行で賃貸借契約が解除された場合、
賃貸人は転借人に催告しなくても、転借人に対抗できる。
契約の解除
《賃貸借の期間の定めのない場合》
- 当事者は、いつでも解約の申し入れをすることができる。
- 契約解除の申し入れから、以下の期間が経過すると、契約は終了する。
- 土地の賃貸借 ・・・1年
- 建物の賃貸借 ・・・3箇月
- 動産など ・・・1日
- 賃貸借契約の解除は、将来に向かってのみその効力を生ずる。